Biorę kredyt hipoteczny. Od czego zacząć?

 

Wiele osób chcąc wziąć kredyt hipoteczny nie wie od czego zacząć, gdzie szukać informacji? W dzisiejszym artykule przybliżymy trochę tematykę, która przyprawia o ból głowy wielu z nas.

 

Mieszkanie, czy dom? Budowa czy zakup? Rynek wtórny, czy pierwotny?

 

Zacznijmy od tego, że zawsze jest to indywidualna decyzja każdego z nas czy szuka mieszkania, czy też domu. Wszystko rozbija się o budżet jaki chcemy przeznaczyć na naszą inwestycję. Z reguły kupno mieszkania to mniejszy wydatek niżeli kupno domu, bądź jego budowa. Nie mniej jednak wszystko zależy od lokalizacji, w której chcemy mieszkać. Za cenę kupna mieszkania w Warszawie spokojnie uda nam się wybudować dom w podmiejskiej, cichej wsi. Wszystko jest bardzo indywidualną decyzją i tutaj z pewnością nie zajmiemy jednoznacznego stanowiska.

Kwestią, co do której z pewnością się wypowiemy, jest to czy dokonywać zakupu na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Kupując nieruchomość z rynku pierwotnego jak sama nazwa wskazuje, kupujemy ją nową. Być może niewielki  nakład na wykończenie pozwoli nam już na zamieszanie w nowym mieszkaniu. Zakup takiej nieruchomości będzie zawsze droższy. Rynek wtórny ma to do siebie, iż jest tańszy, ale niekiedy musimy poświęcić większe nakłady na wykończenie nieruchomości do stanu jaki nas interesuje. Kolejną kwestią, która przemawia na korzyć rynku pierwotnego to korzyść podatkowa. Tzw. podatek od czynności związanej z zakupem mieszkania. Podatek ten na rynku pierwotnym nie obowiązuje, a wynosi on 2% od ceny zakupu. Płacimy go  zakupując nieruchomość z rynku wtórnego od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności.

Cena zakupu, bądź kwota budowy

 

Koszt całej inwestycji to niezwykle ważna informacja, by w ogóle starać się o kredyt hipoteczny.  Tak jak kwota związana z zakupem nieruchomości jest do ustalenia od ręki praktycznie. Natomiast kwota za jaką chcemy wybudować dom musi mieścić się w ściśle określonych widełkach narzuconych przez bank. Biorąc kredyt hipoteczny w na budowę musimy wiedzieć, iż w bankach funkcjonują pewne minima budowy. Koszt naszej budowy nie może być niższy niż 2200 – 2500 zł za m2  powierzchni użytkowej domu. O tym na co zależy zwrócić uwagę budując dom pisaliśmy we wcześniejszym naszym artykule

Wkład własny

 

Niezależnie czy kupujemy nieruchomość, czy ją budujemy musimy mieć wkład własny. Obecnie najmniejszy wkład własny jaki możemy wnieść biorąc kredyt hipoteczny to 10% kwoty naszej inwestycji. Wkład własny liczymy zarówno od zakupu/budowy jak i kwoty jaką chcemy przeznaczyć na remont/wykończenie. Środki te muszą być zadysponowane w formie gotówkowej. Istnieje również możliwość gotówki zastąpienia czymś materialnym jak np. działka na której chcemy budować dom, bądź druga nieruchomość. Bez pokazania wkładu własnego żaden bank nie udzieli nam kredytu. Nie ma od tego odstępstw. Środki na wkład własny nie mogą również pochodzić z kredytu.

Jak wyliczyć ile potrzebujemy minimalnie wkładu własnego?

  • (cena zakupu mieszkania/domu na akcie + cena ew. remontu + cena ew. komórki lokatorskiej + cena ew. miejsca postojowego + cena ew. wartości działki dla domów) X 10% dla zakupu;
  • ((koszt budowy domu + wartość działki) X 10%) – obecny stan prac budowlanych) dla budowy.

Najbardziej problematyczne wydaje się liczenie wkładu własnego jaki musimy mieć dla budowy domu, więc podamy dwa przykłady.

Wariant 1 – nie wymagany wkład własny

a) koszt budowy domu: 400 000 zł;

b) wartość działki: 50 000 zł;

c) stan zaawansowania robót: 5 000 zł.

Analizując sytuację, stwierdzamy iż:

  • maksymalny kredyt hipoteczny do uzyskania: (400 000 zł + 50 000 zł X 90%) = 405 000 zł;
  • kwota jaka potrzebna jest nam na budowę domu: 400 000 zł;
  • czy wymagany jest wkład własny? NIE, ponieważ możliwa do uzyskania kwota kredytu jest wyższa niż kwota kredytu potrzebna na budowę (400 000 zł < 405 000 zł).

Wariant 2 – wymagany wkład własny

a) koszt budowy domu: 400 000 zł

b) wartość działki: 30 000 zł

c) stan zaawansowania robót: 5 000 zł

Po analizie, stwierdzamy iż:

  • maksymalny kredyt hipoteczny do uzyskania: (400 000 zł + 30 000 zł X 90%) = 387 000 zł;
  • kwota jaka potrzebna jest nam na budowę domu: 400 000 zł;
  • czy wymagany jest wkład własny? TAK, ponieważ możliwa do uzyskania kwota kredytu jest mniejsza niż kwota potrzebna na budowę (400 000 zł > 387 000 zł);
  • ile brakuje wkładu własnego? 400 000 zł – 387 000 zł – 5 000 zł = 8 000 zł.

W taki prosty sposób każda osoba budująca dom może wyliczyć, czy bank będzie chciał dodatkowo jeszcze wkład własny, czy nie. 

 

Badanie księgi wieczystej

 

Każdemu zaciągającemu kredyt hipoteczny proponujemy również sprawdzenie Księgi Wieczystej. Weryfikacji księgi możemy pod adresem znajdującym się tutaj.

Po wprowadzaniu numeru KW zostaniemy przekierowani do jej szczegółów. Musimy kliknąć okienko „Przeglądanie aktualnej KW”. Co mówią poszczególne jej działy?

Dział I-O:

W przypadku mieszkań określona jest lokalizacja nieruchomości, powierzchnia, oraz liczba pomieszczeń, traktujemy te rubrykę jako informacyjną.

Dla domów określa się działkę, w tym jej wielkość w ha, oraz rodzaj gruntu. Zwrócić należy uwagę szczególnie na rodzaj gruntu i jego powierzchnię. Jeżeli rodzaj gruntu w KW oznaczony jest „B” – nie musimy się niczym martwić, ani zwracać uwagi na wielkość działki. W przypadku gdy nasz grunt oznaczony jest literą „R” sprawdzamy wówczas jego powierzchnię. Jeżeli powierzchnia jest większa/równa 0,3 ha grunt taki będzie podlegał szczegółowej analizie w banku. Należy zweryfikować czy można się pobudować na takim gruncie oraz zabezpieczyć. O tym jaki to dokument opiszemy za chwilę. W przypadku, gdy grunt rolny nie przekracza 0,3 ha możemy dalej weryfikować KW.

Dział I-SP:

Pokazuje jaki udział dla mieszkań ma właściciel lokalu w gruncie, na którym stoi blok jeżeli jest to mieszkanie własnościowe. Dla mieszkań spółdzielczo-własnościowych określony jest właściciel  i zarządca bloku (Spółdzielnia);

Nie są prowadzone żadne wpisy dla księgi założonej dla domu.

Dział II:

Wpisani są obecni właściciele nieruchomości, oraz podstawa nabycia nieruchomości (umowa sprzedaży, darowizny, spadek, bądź inna forma nabycia).

Dział III:

Bardzo ważny dział. Tutaj wpisywane są służebności, np. przechodu, przejazdu, przesyłu bądź o podobnym charakterze. Powyższe służebności są w pełni akceptowalne w bankach. Jedyną służebnością, którą bank nie zaakceptuje to służebność osobista. Charakteryzuje się ona możliwością dożywotniego zamieszkania danej osoby na nieruchomości. W przypadku wpisania służebności osobistej, musi ona zostać wykreślona by bank udzielił nam kredytu. Czasami zdarza się, iż osoba posiadająca służebność osobistą już nie żyje, a właściciel nie wykreślił jej z KW. Konieczne zatem będzie udokumentowanie tego faktu aktem zgonu, by można było spokojnie finalizować transakcję.

W dziale III odnaleźć można również tzw. ostrzeżenia, które sygnalizują, iż na nieruchomości zabezpieczył się już jakiś wierzyciel. Najczęściej komornik bądź bank. Co wtedy? Należy ustalić kwotę wierzytelności jaka pozostaje do spłaty, oraz czy wszczęto już licytację komorniczą nieruchomości? W przypadku wpisanych ostrzeżeń bardzo ostrożnie rekomendujemy działać z zakupem. Nie każdy bank taki przypadek chce finansować. Istnieje ryzyko dopisywania się kolejnych wierzycieli do momentu, do póki nie zostanie sprzedane mieszkanie bądź dom.

Dział IV:

W tym dziale wpisany może być kredyt, który obciąża obecną nieruchomość. Dla banku finansującego nam zakup nieruchomości nie ma to najmniejszego znaczenia. Kredyt Zbywcy zostanie spłacony naszym a różnicę w cenie zakupu a kwotą kredytu pozostającą do spłaty bank wypłaci na rachunek Zbywcy.

W dziale IV również wpisane mogą zostać hipoteki przymusowe, np. wierzycieli. Wówczas należy również ostrożnie dokonywać działań. Należy ustalić kwotę pozostającą do spłaty, czy cena za jaką chcemy nabyć nieruchomość pokryje kwotę zadłużenia.

 

Sprawdzenie zadłużenia na lokalu, oraz sprawdzenie gruntu

 

Kupując nieruchomość należy również uzyskać informację, czy nie posiada ono zaległości czynszowych bądź pochodnych. Jeżeli nieruchomość posiada zadłużenie, można jak najbardziej rozmawiać o jego zakupie. Bank finansujący natomiast potrąci z ceny zakupu kwotę na poczet zaległości. Warto taką informację zawrzeć w umowie przedwstępnej.

Kupując dom, bądź budując się bardzo istotne dla banku jest możliwość zabezpieczenia się na działce. Wspominaliśmy, iż jeżeli działka przekracza 0,3 ha i jest działką rolną (oznaczenie „R”) należy poprosić o dodatkową dokumentację. Konieczne jest dostarczenie:

  • miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego, bądź
  • decyzji o warunkach zabudowy.

Te dokumenty określają nam przeznaczenie działki oraz czy można postawić na niej dom mieszkalny. Nie jest to jednak wszystko. Istotna jest tutaj również data wydania owych dokumentów i nie może ona być późniejsza niż 30/04/2016. Data ta jest graniczną datą zmian ustrojowych w ustawie o gruntach rolnych, stąd tak ważny jest czas wydania dokumentu. Bank nie udzieli nam kredytu hipotecznego jeżeli grunt rolny jest większy niż 0,3 ha oraz występuje jeden z warunków poniżej:

  • działka nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy, lub
  • jeden z powyższych dokumentów jest wydany po 30/04/2016 roku.

Co w takiej sytuacji? Pozostaje tylko podział działki i zmiana jej powierzchni do maksymalnie 2 999 m2.

 

Spotkanie z Ekspertem Finansowym

 

Można chodzić od banku do banku i sprawdzać po kolei oferty. Można, tylko po co? 😊 W każdym banku usłyszymy, że oferta na kredyt hipoteczny jest najlepsza, najkorzystniejsza i w ogóle naj… 😊

Proponujemy Wam znalezienie Eksperta Finansowego, który to kredyt hipoteczny w każdym banku zna „od podszewki”. Wybierze dla Was najlepsze rozwiązanie, gdyż w ofercie posiada dostęp do wszystkich banków. Co ważne – nie pobiera od Was żadnej prowizji, a dostaniecie dokładnie taką samą propozycję jak w oddziale banku. 

Ekspert Finansowy poprowadzi Was „za rękę” przez cały proces kredytowy. Sprawdzi zdolność kredytową, zarekomenduje najlepsze banki dla Waszej sytuacji, wyjaśni niejasności i pomoże w zgromadzeniu dokumentów. Taka współpraca z pewnością się opłaci, a Wy zaoszczędzicie czas i nerwy na chodzenie po bankach.

Zawód Ekspertów Finansowych (zwanych również pośrednikami kredytu hipotecznego) został w roku 2018 uregulowany Ustawą o kredycie hipotecznych i nadzorze nad pośrednikami. Eksperci Finansowi mają szereg obowiązków. Obowiązki informacyjne, ustawowo zakaz pobierania wynagrodzenia od Klienta, oraz wiele innych. Pisaliśmy również o tym w naszym artykule.

Rynek Ekspertów Finansowych (bądź pośredników kredytu hipotecznego) bardzo się oczyścił i obecnie nie każdy może zajmować się kredytami hipotecznymi. Uważamy, że zostały osoby które faktycznie lubią to co robią i znają się na rzeczy 😊

Gdzie znaleźć Eksperta Finansowego? Zapytajcie rodziny, znajomych czy nie brali ostatnio kredytu hipotecznego? Może mogą Wam polecić kogoś godnego zaufania. Zapraszamy również po pomoc do nas😊 bo kredyty hipoteczne to nasza specjalizacja😊

 

Umowa przedwstępna. Zadatek, czy zaliczka przy zakupie, oraz jaka kwota?

 

Kiedy kupujemy nieruchomość, musimy ją w jakiś sposób zarezerwować. Taką formą jest podpisanie umowy przedwstępnej. Czy trzeba podpisywać umowę przedwstępną u Notariusza?

Nie, jeżeli kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym. Wówczas wystarczy prosta umowa (nawet napisana ręcznie). Strony umowy określają cenę zakupu, planowanej dacie sprzedaży, oraz kwotę przedpłaty. Można dowolnie sporządzić umowę przedwstępną, z dowolnymi zapisami, które będą wygodne dla obydwu stron. Można oczywiście sporządzić taką umowę u Notariusza, ale nie jest ona obowiązkowa dla rynku wtórnego.

Umowę przedwstępną zakupu nieruchomości zawiera się u Notariusza dla rynku pierwotnego. Jest ona bezwzględnie wymagana. Koszt sporządzenia takiej umowy ponosi deweloper, bądź dzieli koszty po połowie między stronami.

Sprzedający często oczekują od nas wpłaty zaliczki, bądź zadatku przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Czym obie formy się różnią i jaką kwotę wpłacić?

Zaliczka – to forma przedpłaty, która w razie nie wykonania umowy sprzedaży nieruchomości (zarówno z jednej jak i z drugiej strony) zostaje zwrócona w wysokości takiej, jakiej ją pobrano.

Zadatek – jest formą przedpłaty, która niejako gwarantuje zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży-zakupu nieruchomości. W przypadku, gdy umowa sprzedaży nie zostanie wykonana z winy Kupującego, wówczas Sprzedający zadatek zatrzymuje bez prawa zwrotu. Natomiast, gdyby Sprzedający wycofał się z transakcji, wówczas Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości jaką wpłacił.

Jaką kwotę wpłacać, oraz gotówką czy przelewem? Wszystko zależy od Was. Żaden bank niczego nie narzuca, w jakiej formie ma być przekazana kwota i w jakiej wysokości. Jeżeli decydujecie się na przekazanie zadatku, to rekomendujemy możliwie jak najmniejszy. Gdy zadatek wpłacacie gotówką zadbajcie, by mieć potwierdzenie przekazania gotówki. W przypadku, gdy w grę wchodzę już duże pieniądze bo takie oczekiwania ma sprzedający proponujemy podział kwoty pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Wpłacacie przykładowo 10% kwoty jako zadatek, a 90% jako zaliczka. 

Warto zaznaczyć, że nie wykonanie umowy sprzedaży-zakupu mieszkania, to również decyzja negatywna z banku. Najczęściej w umowach przedwstępnych pojawia się zadatek. Występuje z oczywistych względów, gdyż gwarantuje sprzedającemu chęć zakupu mieszkania przez Nabywcę. Z uwagi na losowość przypadków, w razie gdy na umowie przedwstępnej pojawia się zadatek rekomendujemy jeden zapis. Zwrot zadatku w razie np. wydania decyzji negatywnej z banku. Dokument taki można pokazać sprzedającemu, dzięki temu możemy liczyć na zwrot pieniędzy.

 

Koszty notarialne, sądowe i podatki

Ostatnia rzecz jaką powinniśmy sprawdzić to opłaty sądowe i notarialne jakie poniesiemy.

Kupując nieruchomość, Notariusz pobierze od nas Taksę Notarialną. Uzależniona jest od ceny zakupu (tego co na akcie, jeżeli bierzemy kredyt hipoteczny na remont to liczymy tylko cenę zakupu).

Taksa Notarialna wynosi odpowiednio:

  • zakup do kwoty 3 000 zł – 100 zł netto;
  • zakup między 3 000 zł a 10 000 zł – 100 zł netto + 3% x (cena zakupu – 3 000 zł);
  • zakup między 10 000 zł a 30 000 zł – 310 zł netto + 2% x (cena zakupu – 10 000 zł) netto;
  • zakup między 30 000 zł a 60 000 zł – 710 zł netto + 1% x (cena zakupu – 30 000 zł) netto;
  • zakup między 60 000 zł a 1 000 000 zł – 1010 zł netto + 0,4% x (cena zakupu – 60 000 zł) netto;
  • zakup między 1 000 000 zł a 2 000 000 zł – 4 770 zł netto + 0,2% x (cena zakupu – 1 000 000 zł) netto;
  • zakup powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% x (cena zakupu – 2 000 000 zł) netto -> nie więcej niż 10 000 zł netto.

Dla mieszkań spółdzielczo-własnościowych oraz przy wykupie od spółdzielni mieszkaniowej, gminy, Agencji Mienia Wojskowego, Agencji Rolnej taksa jest o połowę niższa.

Do wyżej wymienionych kwot należy doliczyć podatek VAT, obowiązujący na dzień sporządzenia Aktu.

Powyższe kwoty są maksymalnymi stawkami jakie pobierze Notariusz za przygotowanie Aktu Notarialnego. Negocjujcie cenę natomiast, bo na prawdę warto 😊

Z opłat Sądowych, jakie będziemy musieli ponieść wyróżnić można:

  • wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – 200 zł;
  • wniosek o założenie Księgi Wieczystej (jeżeli nie ma założonej) – 60 zł;
  • wniosek o wpis/zmianę właściciela – 200 zł;
  • wniosek o wykreślenie hipoteki (Zbywcy, bądź swojej w przypadku refinansowania kredytu) – 100 zł.

Do Urzędu Skarbowego będziemy musieli zapłacić natomiast:

  • podatek od czynności cywilno-prawnych przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego od osoby fizycznej – 2% od ceny zakupu. Podatek ten pobierze od nas Notariusz na Akcie Notarialnym;
  • podatek od czynności cywilno-prawnych od ustanowienia hipoteki – 19 zł jeżeli nasza hipoteka będzie wpisana DO kwoty kredytu. Zapłacimy natomiast 0,1% jeżeli hipoteka będzie wpisana NA daną kwotę kredytu.

Zatem jeżeli kupujemy mieszkanie, bądź dom obowiązują nas wszystkie powyższe opłaty. Podczas, gdy budujemy dom obowiązują nas opłaty związane z wpisami w Sądzie i podatkami do Urzędu Skarbowego.

 

Podsumowując

 

Droga po kredyt hipoteczny w cale nie jest taka prosta. Nie wszystkie wymienione wyżej pozycje musicie zrobić samodzielnie. Wystarczy wybrać nieruchomość bądź ustalić budżet na budowę domu i udać się do Eksperta Finansowego. Zostawcie resztę Specjalistom, którzy poradzą sobie ze wszystkim pozostałym. Waszą rolą będzie jedynie podpisać umowę przedwstępną i współpracować z Ekspertem Finansowym. Na koniec pozostaje znalezienie dobrego i przystępnego cenowo Notariusza, który również może pomóc z wpisami sądowymi. Kredyt hipoteczny to dość trudny kredyt, patrząc z punktu obszerności wiedzy i dokumentów. Zostawcie to Specjalistom, jeżeli nie czujecie się na siłach sami chodzić i załatwiać wszystkiego😊 Z pewnością odetchniecie z ulgą.