Budowa domu to odważny krok. Chcąc finansować budowę domu kredytem należy pamiętać o kilku ważnych zasadach panujących w Bankach. 

 

Finansując budowę domu kredytem w Banku mamy do wyboru 2 formy budowy:

  • system gospodarczy
  • deweloper

 

Jak powszechnie wiadomo system gospodarczy pozwala na budowę domu w bardzo elastyczny dla nas sposób. Możemy zaoszczędzić na materiałach, na usługach, część prac możemy wykonać osobiście, co pozwala zaoszczędzić nasze pieniądze. Finalnie dom możemy pobudować już nawet za cenę 1 500 zł/m2 – 1 900 zł/m2.

Ale co na to Bank?

Otóż kiedy przychodzimy do Banku zostajemy zaskoczeni faktem, iż nie pobudujemy domu tak tanio!

Dlaczego? Bo Bank narzuca nam cenę budowy domu za metr kwadratowy za jaką mamy zrealizować inwestycję i nie interesuje go to, że pobudujemy dom taniej.

Finalnie przychodzimy po 200.000 zł kredytu do Banku, a musimy wziąć 300.000 zł. Dlaczego tak jest?

Pobuduję dom za 1 800 zł/m2, a nie 2 500 zł/m2 – nie chcę tyle kredytu! 

 

Niestety… Banku to nie interesuje.

Banki ustaliły sobie swój „cennik” kosztów budowy za m2, po to aby przysłowiowy Kowalski pobudował dom, a nie martwił się, że nie dokończy budowy z powodu niewystarczających środków. Wówczas Kowalski miałby problem – ponieważ Bank będzie prosił o dokumenty potwierdzające zakończenie budowy. Problem będzie miał również Bank, bo dom nie jest skończony. Sprzedaż niedokończonego domu przez Bank nie byłaby łatwa, Bank musiałby sam dokończyć budowę, a to już rodzi problemy.

Od tej zasady nie uciekniemy – za tyle ile mówi nam Bank, za tyle minimalnie musimy zbudować dom. Może okazać się, że zmuszeni zostaniemy do zaciągnięcia większego kredytu niż planowaliśmy.

Jaką cenę za m2 w przypadku budowy systemem gospodarczym przyjmują Banki? 

Sprawdziliśmy jak Banki podchodzą do kosztów budowy domu. Zestawienie umieściliśmy w tabeli poniżej. Określone kwoty są cenami minimalnymi, jakie narzucają Banki:

* brak/podeście indywidualne – oznacza, iż budując dom musimy liczyć się z kosztami rzędu 2 000-2 500 zł/m2 mimo, iż oficjalnie tego Bank nie mówi.

Do obliczenia kosztów budowy domu Bank liczy przeważnie powierzchnię użytkową, niektórzy rozbijają na użytkową i pozostałą, bądź całkowitą.

 

Co teraz? Chcę pobudować dom za tyle ile sobie oszacowałem, a Bank mówi nie. Czy jest na to rozwiązanie? TAK! 

 

Wnioskując o kredyt z ceną za m2 poniżej minimalnych stawek ustalonych przez Bank, zostaniemy poproszeni o dostosowanie kosztorysu do wymogów panujących w Banku. Musimy to zrobić, inaczej Bank nie udzieli nam kredytu. Jednakże, jeżeli mamy takie życzenie możemy doprowadzić budowę do końca za cenę niższą niż zakłada Bank.

Jak to zrobić?

Kredyt na budowę domu zawsze uruchamiany jest w transzach – wysokość i terminy transz określamy my, Bank może je zaakceptować bądź zmodyfikować. To my decydujemy co chcemy zrobić wcześniej, lub później i w oparciu o te dane ustalamy transze.

Każde uruchomienie kolejnej transzy poprzedzone jest odbiorem przez Bank wykonania robót z uruchomionej wcześniej transzy. UWAGA! Prace budowlane, które deklarujemy w kosztorysie muszą bezwzględnie zostać wykonane – możemy zrobić sobie górkę i wykonać więcej prac, ale mniej niż w kosztorysie nie możemy. W przeciwnym wypadku Bank nie uruchomi nam kolejnej transzy kredytu.

Załóżmy, że musimy wnioskować o kredyt na 300.000 zł, gdzie wiemy że zakończymy budowę z kwotą 200.000 zł.

Bank przyznaje nam kredyt i rozbija go w 3 transzach po 100.000 zł każda.

Jeżeli wykonamy zakres prac z pierwszej transzy i starczy nam na kolejne prace – możemy je zrobić bez problemu. Takim oto sposobem trochę nadganiamy prace budowlane środkami z wcześniejszych transz.

Finalnie możemy zakończyć budowę w 2 transzach i zgłosić ten fakt do Banku. Czyli uzyskujemy to co chcieliśmy pierwotnie.

Zaciągaliśmy kredyt na 300.000 zł a mamy wykorzystane 200.000 zł i skończoną budowę. Co teraz?

Po pierwsze – raty kredytu płacimy od wykorzystanej kwoty kredytu. Uruchamiamy pierwsza transzę na 100.000 zł – płacimy ratę od tej kwoty, uruchamiamy drugą transzę na 100.000 zł, więc łącznie mamy 200.000 zł salda od którego płacimy ratę.

Po drugie – w przypadku niewykorzystania pełnej kwoty kredytu (odnosząc się do naszego przykładu gdzie nie wykorzystujemy trzeciej transzy) zgłaszamy ten fakt Bankowi, iż zakończyliśmy budowę i nie będziemy uruchamiali trzeciej transzy. W związku z tym, Bank dokonuje odbioru prac, które wykonaliśmy, przelicza nam kredyt do faktycznie wykorzystanego salda, tj. 200.000 zł i sprawę mamy zamkniętą 🙂

W tym całym zamieszaniu jest jedno małe ale… 

 

Fakt, że musimy wybudować dom za tyle, ile finalnie nam narzuca Bank – już wiecie.

Chcemy zakończyć budowę za mniej – możemy i wiecie jak to zrobić.

Zostaje ostatnia kwestia – zdolność kredytowa – tutaj bezwzględnie musimy ją mieć na pierwotną kwotę kredytu. Jeżeli zakładamy budowę domu za 200.000 zł, Bank wymaga od nas zaciągnięcia kredytu na 300.000 zł a zdolność mamy mniejszą – pojawia się problem. Bank nie da nam więcej kredytu, niż nasza zdolność kredytowa, o tym warto pamiętać. Brakującą część będziemy musieli uzupełnić wkładem własnym, albo Bank nie udzieli nam kredytu.

 

Istotne informacje przy budowie domu finansowanej kredytem: 

 

Wkład własny:

Musimy go mieć. Obecnie powinniśmy mieć 15% wartości naszej inwestycji, od roku 2017 powinniśmy mieć 20%. Są Banki, które nadal wymagają od nas 10% wkładu własnego. O szczegółach dotyczących wkładu własnego pisaliśmy we wcześniejszym artykule, do którego również zapraszamy.

Wkładem własnym mogą być:

  • środki pieniężne,
  • działka na której budujemy dom – może być, lecz nie musi – jest to zależne od Banku,
  • inny dom, mieszkanie, działka – również może być uznane jako nasz wkład własny w budowę, lecz bardzo nieliczne Banki to uznają.

Czy wkład własny musimy udokumentować przed pierwszym uruchomieniem środków? Nie. Część robót budowlanych możemy wykonać z własnych środków zadeklarowanych w kosztorysie, a pozostałą część skredytujemy. Nie ma obowiązku dokumentowania wkładu własnego przed uruchomieniem.

Czas na budowę domu:

Budować dom możemy bardzo długo. Standardowy okres kredytowania w Bankach na zakończenie budowy to 24 miesiące. Są Banki, gdzie możemy ten okres wydłużyć do 36 miesięcy. Nie wywiązanie się z terminu zakończenia budowy może skutkować aneksem do umowy, kosztami dodatkowymi, ponowną analizą wniosku. Ostatecznie Bank może nam wypowiedzieć umowę kredytu! Budowę musimy więc rozplanować dobrze w czasie – najlepiej do dwóch lat.

Czy sfinansujemy zakup działki i budowę domu jednocześnie?

Tak. Większość Banków będzie jednak finansowała nam taką transakcję dwoma kredytami – osobno na zakup działki, osobno na budowę domu.

O czym należy pamiętać, jeżeli chcemy prowadzić działalność gospodarczą w budowanym domu?

Jeżeli w budowanym domu zamierzamy prowadzić działalność gospodarczą musimy pamiętać o tym, żeby udział powierzchni usługowej w całej części użytkowej nie przekraczał 30%. Są Banki, które zgodzą się na większy udział przy czym będzie to albo decyzja indywidualna wówczas analityka na zgodę większej części usługowej, bądź będzie to poparte specyfiką wykonywanego zawodu, np. wykonywanie działalności w ramach wolnego zawodu (gabinet lekarski, kancelaria adwokacka, itp.)


Masz pytania? Zapraszamy do kontaktu:

Zadzwoń: tel. 883 987 838 (pn-pt 9:00-17:00) tel. 727 912 313 (pn-pt 9:00-19:00, sb 10:00-17:00)