Kredyt hipoteczny to liczby, wskaźniki, przepisy prawne i rekomendacje.

 

Tematyka rozszyfrowywania zapisów w umowie kredytowej o kredyt hipoteczny i wniosku kredytowym niekiedy może przywoływać o ból głowy. Postaramy się to trochę przełożyć na język polski 🙂

 

 

Okres, na jaki umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta.

 

Sprawa wydawać by się mogła dość prosta, lecz w cale taka nie jest. Na okres kredytowania wpływa cel na jaki chcemy wziąć kredyt hipoteczny, nasz wiek, a przede wszystkim Rekomendacja S, o której pisaliśmy już wcześniej. Bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. W przypadku jednak, gdy chcemy wziąć kredyt hipoteczny na okres dłuższy niż rekomendowany nie może on przekroczyć 35 lat. Natomiast jeżeli przewidywany okres spłaty jest dłuższy niż 30 lat, to bank powinien oceniać naszą zdolność kredytową dla okresu spłaty 30 lat.

 

 

Stopa procentowa i jej wskaźniki – czym jest determinowana?

 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów:

  1. Marża – stała wartość wpisana w umowę kredytową, która przez cały okres kredytowania nie ulegnie zmianie. Można określić to stałym zarobkiem banku, niezależnie od tego jak będą kształtować się stopy procentowe na rynku finansowym. Zaciągając kredyt hipoteczny na pewno warto zadbać, aby wybierać bank, który zaproponuje nam możliwie najniższą marżę kredytu.
  2. Wskaźnik referencyjny – zmienny indeks, stosowany jako wskaźnik referencyjny w instrumentach finansowych i umowach finansowych funkcjonujący na rynku międzybankowym. Wskaźnik ten aktualizowany jest w umowach o kredyt hipoteczny co 3/6/12 miesięcy.

Wyróżniamy 3 wskaźniki stosowane w umowach o kredy hipoteczny:

  • WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – średnia stopa procentowa funkcjonująca na polskim rynku bankowym oznaczająca stopę procentową po jakiej banki udzielają pożyczek na pieniężnym rynku bankowym. Stawkę referencyjną WIBOR stosuję się w umowach o kredyt hipotecznych w walucie PLN;
  • LIBOR (London Interbank Offered Rate) – stopa oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 główne banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminister). Stawkę referencyjną LIBOR stosuje się w umowach o kredyt hipoteczny w walucie CHF, USD, GBP;
  •  EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) – stopa oprocentowania kredytów w strefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków strefy euro ustalane przez FBE (Federation Bancaire de L`Union Europeenne w Brukseli). Stawkę referencyjną EURIBOR stosuje się w umowach o kredyt hipoteczny w walucie EUR;
  • STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) – stopa oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym oferowanych w Szwecji. Stawkę referencyjną STIBOR stosuje się w umowach o kredyt hipoteczny w walucie SEK;
  • OIBOR (Oslo Interbank Offered Rate) – stopa oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym oferowanych w Norwegii. Stawkę referencyjną OIBOR stosuje się w umowach o kredyt hipoteczny w walucie NOK.

Podsumowując zatem oprocentowanie kredytu hipotecznego stosowane w bankach to „marża” + „stawka referencyjna”.

 

 

Rodzaje dostępnych stóp procentowych.

 

Oprocentowanie umów o kredyt hipoteczny zapisane mamy w umowie kredytowej. To z niego wynikać będzie czy nasz kredyt hipoteczny obarczony jest ryzykiem kursowym (zmienna stopa procentowa), czy też niezależnie od wahań stóp procentowych na rynku śpimy spokojnie (stała stopa procentowa).

Zmienna stopa procentowa – w czasie trwania umowy o kredyt hipoteczny klient zgadza się, aby bank zmieniał stopy procentowe w okresie jej trwania. Należy pamiętać, że stopy procentowe nie reguluje bank sam sobie – zmieniają się one bowiem wraz z sytuacją na najważniejszych rynkach finansowych.

Stała stopa procentowa – jest niezmienna w całym okresie trwania umowy o kredyt hipoteczny. Niezależnie od sytuacji na rynkach finansowych bank nie zmieni oprocentowania kredytu ustalonego na początku.

Która stopa procentowa jest lepsza? Niestety, ale na to pytanie każdy musi odpowiedzieć sobie sam przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Zbyt wiele indywidualnych spostrzeżeń ludzkich wpływa na to, czy czujemy się bardziej stabilni czy mniej finansowo, a pamiętać należy, że bierzemy kredyt na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat.

 

 

Kredyt hipoteczny w walucie obcej – co należy wiedzieć?

 

Najważniejszą kwestią jest fakt, iż na kredyt hipoteczny w walucie obcej możemy pozwolić sobie tylko wtedy, gdy zarabiamy w tej danej walucie. Jest to kolejny z wymogów Rekomendacji S nałożonej przez Komisję Nadzoru Finansowego na Banki.

W chwili obecnej na polskim rynku bankowym możemy podpisać umowę o kredyt hipoteczny w następujących walutach obcych:

  • EUR – euro
  • USD – dolar amerykański
  • GBP – funt brytyjski
  • SEK – korona szwedzka
  • NOK – korona norweska

Kolejną rzeczą istotną przy kredytach hipotecznych w walucie obcej jest fakt denominowania bądź indeksowania do waluty.

Kredyt denominowany – wysokość kredytu zaciągana jest w walucie obcej, a kredyt wypłacany jest w złotówce. Wartość kwoty kredytu w walucie przeliczonej na PLN ustalana jest w dniu przygotowania umowy o kredyt hipoteczny po kursie kupna z tego dnia. Uruchomienie kredytu następuje natomiast po kursie kupna z dnia uruchomienia. Wiąże się to z ryzykiem powstania niedoboru środków z kredytu.

Przykład: podpisujemy umowę o kredyt hipoteczny na kwotę 50.000 EUR, kurs kupna w dniu przygotowania umowy wynosi 4,30 zł. Kredyt po przeliczeniu wynosi 215 000 zł. W momencie uruchomienia kurs kupna euro wynosi 4,20 zł (spadek o 0,10 zł), lecz kwota kredytu nadal wynosi 50 000 EUR. Bank wypłaca nam w takiej sytuacji równowartość 210 000 zł (zgodnie z kursem w dniu uruchomienia kredytu). Jesteśmy stratni na moment uruchomienia kredytu 5 000 zł, czyli mamy niedobór gotówki, którą musimy pokryć z własnych środków.

 

Kredyt indeksowany – wysokość kredytu zaciąga jest w złotówce, lecz przeliczana do waluty obcej na moment uruchomienia kredytu. Tym razem w umowie kredytowej mamy podane dwie kwoty kredytu – w złotówce i w walucie. Umowa o kredyt hipoteczny tym razem ma zapis, iż w dniu uruchomienia kredytu kwota kredytu w walucie obcej może być inna. Wiąże się to również z ryzykiem, że na moment uruchomienia kredytu saldo do spłaty może być wyższe niż faktycznie zaciągnięty kredyt. Mimo tego, w tym wypadku kwota kredytu pokryje w pełni nasze zapotrzebowanie, niezależnie od kursu waluty.

Przykład: podpisujemy umowę o kredyt hipoteczny na kwotę 200 000 PLN w przeliczeniu na walutę EUR. Kurs kupna na dzień podpisania umowy wynosi 4,00 zł. W umowie mamy zapisany kredyt na 200 000 zł w przeliczeniu na 50 000 EUR (po kursie z dnia umowy). Bank uruchamia kredyt, kurs kupna euro na moment uruchomienia wynosi 3,85 zł (spadek o 0,15 zł). W związku z tym zaciągamy kredyt w wysokości nadal 200 000 zł, lecz saldo kredytu do spłaty w euro wynosi już 51 948,05 EUR. Czyli na moment uruchomienia mamy prawie 7 500 zł więcej do spłaty kredytu.

 

 

Warianty spłaty kredytu oferowane przez banki.

 

Raty kredytu hipotecznego można spłacać na dwa sposoby:

  • raty równe – w całym okresie spłaty wysokość rat ma stałą wysokość;
  • raty malejące – rata kredytu w każdym miesiącu będzie miała inną wartość, z zasady od największej do najmniej.

Która wysokość rat kredytu jest korzystniejsza? Zdecydowanie raty malejące. Aby bardziej obrazowo objaśnić zasadę spłaty kredytu w ratach równych i malejących posłużymy się poniższą grafiką:

Zgodnie z tym co widać powyżej raty równe mają to do siebie, że spłacamy na początku nie wielką ilość kapitału a bardzo dużą kwotę odsetek. W przypadku rat malejących kapitał kredytu podzielony jest na równe kawałki, do tego bank dolicza nam odsetki. Oczywiście kapitał spłacany na początku jest dużo wyższy niżeli w ratach równych, co oznacza że szybciej zaczynamy spłacać kredyt. Bank w ratach malejących nalicza mniejsze odsetki za pożyczone pieniądze z czasem spłaty kredytu, stąd jest to wariant korzystniejszy.

 

 

Wcześniejsza spłata kredytu.

 

Kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej zarówno częściowo, jak i całkowicie. W przypadku spłaty kredytu przed terminem określonym w umowie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki, o które skrócono obowiązywanie umowy. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu wyłącznie w okresie pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy. Maksymalna wartość prowizji pobieranej przez bank w okresie 36 miesięcy, nie może wynieść więcej niż:

  • 3% kwoty spłacanej przed terminem, lub
  • sumę odsetek, które były naliczane do dnia wcześniejszej spłaty kredytu w okresie 12 miesięcy wstecz.

Bank musi dla Konsumenta wybrać mniejszą z wartości, jako prowizję za wcześniejszą spłatę!

Powyższe natomiast nie dotyczy kredytów hipotecznych, których stopy procentowe mają stałą wartość.

 

 

Wycena nieruchomości.

 

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na wskazanej przez Klienta nieruchomości. Każdy bank musi określić jej wartość. Wycenę przeprowadza się dla nieruchomości już oddanych do użytkowania, ale również dla nieruchomości, które dopiero powstają, tak by określić ich wartość przyszłą.

Wycenę nieruchomości zleca przez, bądź można również dostarczyć operat szacunkowy wykonany przez wybranego rzeczoznawcę majątkowego. Należy jednak pamiętać o tym, że nie każdy bank akceptuje operaty sporządzone na własną rękę i każdorazowo o taki fakt trzeba zapytać bank.

Koszt sporządzenia wyceny nieruchomości uzależniona jest od rodzaju nieruchomości:

  • Mieszkanie – ok.140 zł – 500 zł
  • Dom – ok. 140 zł – 800 zł
  • Dom w budowie – ok. 170 zł – 900 zł
  • Działka budowlana – ok. 140 zł – 500 zł
  • Działka rolna/siedliskowa – ok. 250 zł – 950 zł
  • Lokale użytkowe – ok. 500 zł – 650 zł
  • Nieruchomości sklasyfikowane przez bank jako niestandardowe – ok. 800 zł – 2700 zł

Masz pytania? Zapraszamy do kontaktu:

Zadzwoń:
tel. 883 987 838 (pn-pt 9:00-17:00)
tel. 727 912 313 (pn-pt 9:00-19:00, sb 10:00-17:00)